Les caractéristiques d’un bâtiment tertiaire en construction ou en rénovation ne peuvent plus être uniquement définies en fonction des ressources financières, matérielles et humaines. L’impact énergétique et environnemental est aussi un facteur décisif. L’immeuble doit avoir un niveau de performance suffisant. Comment une opération de commissionnement permet-elle d’atteindre cet objectif ? Quelle est la démarche pour choisir le prestataire qui doit la réaliser ?
Pourquoi exploiter votre bâtiment avec une garantie des charges ?
La réalisation du commissioning est l’une des conditions à remplir pour permettre à votre immeuble d’obtenir une certification de qualité en construction (HQE, BREEAM, LEED…). Les travaux de performance énergétique qu’il subit minimisent son impact environnemental, réduisent les dépenses liées à sa consommation électrique et limitent les modifications en cours de chantier. Ils permettent aussi à ses occupants de bénéficier d’un local fonctionnel, au confort thermique optimisé et doté d’équipements durables.
De plus, cette démarche d’exploitation favorise une maîtrise anticipée des coûts en énergie. Après les études techniques de la gestion contractuelle pour le bâtiment, le montant annuel des charges est défini. Il est souvent en dessous des prévisions, même s’il peut dépasser les estimations faites.
Tous ces avantages apportent une valeur ajoutée à l’immeuble. Ils peuvent être alors mis en avant au moment du bail du bien immobilier pour rentabiliser l’investissement de l’opération.
Choisissez une offre d’exploitation avec garantie des charges adaptée
Le meilleur contrat de commissionnement propose un bon rapport entre coût, services offerts et satisfaction des exigences. Pour l’identifier, vous devez mener des analyses spécifiques.
Identifiez vos objectifs énergétiques
L’évaluation de votre consommation électrique actuelle est indispensable pour définir vos attentes en matière de performance énergétique. Pour cette raison, consultez votre facture pour avoir une idée de vos dépenses en électricité.
Cependant, le décret tertiaire exige d’élaborer une stratégie d’économie sur la base d’un rendement annuel compris entre 2010 et 2019. Privilégiez alors un bordereau qui date de cette période. Selon la réglementation, la consommation de votre bâtiment doit être réduite de 40% au moins d’ici à 2030. En 2040 et 2050, ce taux passe respectivement à 50% et 60%. Vous pouvez choisir d’atteindre pour l’instant le seuil de réduction le plus bas. Il est préférable de respecter la limite maximale pour éviter de reprendre plus tard les travaux d’exploitation.
En plus de l’énergie totale que doit consommer votre immeuble après la démarche de qualité, identifiez aussi le périmètre de l’opération. Le projet concernera-t-il tout le bien immobilier ou des pièces spécifiques ? Quelles sont les installations que vous souhaitez que le commissioning couvre ? Dressez une liste de tous vos besoins. Faites ensuite part de vos exigences au responsable exploitation et services pour qu’il étudie leur faisabilité et effectue des ajustements si cela est nécessaire.
Cependant, votre historique de consommation électrique ne sera pas disponible si le bâtiment est neuf. Le prestataire établit alors un plan de commissionnement grâce à une simulation des conditions de fonctionnement du site. Il se base sur les données techniques de l’immeuble, la nature de votre activité et la taille de vos futures installations pour déterminer le niveau de performance énergétique à atteindre.
Analysez le contenu de l’offre d’exploitation
Une bonne connaissance de vos engagements contractuels vous met à l’abri des mauvaises surprises. Examinez alors les termes et conditions de l’offre avant de la choisir. Vérifiez si les obligations réciproques, responsabilités et droits énoncés vous conviennent. Faites de même pour les éventuelles limitations, la durée du contrat, ses modalités de résiliation et de renégociation.
Assurez-vous que le document garantit un meilleur niveau de performance énergétique et environnementale avec une stabilité des coûts. Vérifiez s’il propose un mécanisme de prise en charge en cas de dépassement des prévisions. Intéressez-vous aussi à la portée de l’accompagnement du prestataire. Le commissionneur doit fournir des solutions innovantes pour atteindre les objectifs, même après la réception du bâtiment.
Par exemple, il peut vous former sur l’utilisation des équipements installés. La mise en place d’une phase de maintenance continue est également recommandée, car des pannes et défauts peuvent être constatés après la livraison de l’ouvrage. Par ailleurs, ne négligez pas les éventuels frais que vous devez supporter en plus des coûts énergétiques. Cela peut être une pénalité financière ou l’achat d’outils de suivi de la garantie des charges. Vérifiez si ces dépenses méritent d’être effectuées par rapport au taux de retour sur investissement précisé dans l’offre.
Intéressez-vous à la fiabilité, aux valeurs et tarifs du fournisseur
L’exploitation avec garantie des charges est une démarche respectueuse de l’environnement. Pour cette raison, assurez-vous que le prestataire possède une approche écoresponsable. Il peut s’agir de collaborer avec des marques et entreprises éthiques ou d’utiliser des équipements qui s’alignent avec les normes environnementales (ISO 9001, 26000…) comme les panneaux photovoltaïques.
Par ailleurs, consultez les avis en ligne sur les différents fournisseurs qui vous intéressent pour avoir une idée de leur fiabilité. Basez-vous sur l’état de la qualité de leur prestation, leurs réalisations antérieures, les avantages additionnels (options de personnalisation de l’offre, rapport de consommation régulier…), la réactivité et la disponibilité de leur service client pour faire votre sélection.
Pour faire un choix final, considérez le coût total (honoraires du professionnel compris) de la prestation. Une opération de commissionnement d’un bâtiment neuf vaut entre 0,3% et 1,4% des frais de construction. Cette marge vous permet d’identifier l’offre qui a le prix le plus intéressant.
Optez pour les alternatives de réduction de la consommation électrique en entreprise
Il faut patienter une année au moins pour observer la stabilité des coûts énergétiques garantie par l’exploitation. En attente de ce résultat, vous pouvez adopter des solutions d’économie d’énergie dont les effets sont plus rapides :
- entretenir les installations techniques,
- optimiser la climatisation et le chauffage,
- adopter un système d’éclairage économe et adapté à l’intérieur,
- investir dans des appareils qui possèdent une étiquette énergie A,
- équiper les circuits électriques de multiprises à interrupteurs,
- effectuer un effacement de la consommation,
- privilégier le télétravail.
De leur côté, vos salariés doivent couper la climatisation quand les bureaux sont ouverts et éviter de mettre les appareils en veille.
Il leur est également conseillé d’adapter la température du chauffage à la nature de l’espace. Elle doit être de 16°C dans les pièces inoccupées et de 19°C dans les bureaux occupés. Cependant, vos employés ne peuvent pas appliquer ces écogestes s’ils les ignorent. Pour cela, sensibilisez-les sur ces bonnes conduites et leurs avantages pour l’entreprise.
