Importance du plan de masse dans les projets de construction
En 2023, le plan de masse est l’un des documents les plus importants et les plus complexes à créer lors d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. Il s’agit d’une représentation graphique aérienne d’une parcelle de terrain permettant de visualiser l’ensemble du projet. Pour respecter les règles d’urbanisme, le plan de masse doit inclure les bâtiments existants et futurs, les limites du terrain, les aménagements intérieurs et extérieurs, les plantations à supprimer ou à conserver, ainsi que les réseaux à créer.
Le but du plan de masse est de permettre au vérificateur de votre demande d’avoir une idée très précise du projet et de valider sa conformité avec les règles d’urbanisme, généralement définies par les autorités locales.
Les deux types de plans de masse
- Plan de masse initial : il représente l’état actuel du terrain et de ses bâtiments ou aménagements existants.
- Plan de masse projeté : il représente l’état futur du terrain et inclut les nouvelles constructions, démolitions ou modifications éventuelles.
Contenu d’un plan de masse conforme aux règlements d’urbanisme
Un plan de masse doit contenir les éléments suivants pour être conforme aux règlements d’urbanisme et être approuvé par les autorités :
- Bâtiments existants : le service municipal de vérification doit valider l’implantation de votre projet sur votre terrain par rapport aux limites de propriété et aux bâtiments existants. Le plan de masse doit donc montrer la manière dont les constructions futures seront implantées.
- Réseaux existants ou prévus : alimentation en eau potable, système de drainage des eaux usées et pluviales, réseau d’électricité et réseau téléphonique… Si votre projet implique de se connecter à ces réseaux ou de les modifier, leur disposition doit apparaître sur le plan de masse.
L’article R. 431-9 du Code de l’Urbanisme impose un plan de masse en trois dimensions
Selon l’article R.431-9 du Code de l’urbanisme, toute demande de permis de construire ou déclaration préalable doit inclure un plan de masse en trois dimensions. Comme son nom l’indique, un plan de masse en trois dimensions représente les dimensions en longueur, largeur et hauteur. Plus précisément, il s’agit d’annoter les dimensions réelles sur une représentation en trois dimensions.
Utilisation de logiciels de CAO pour créer un plan de masse
Pour créer un plan de masse, il est essentiel d’utiliser des logiciels de conception assistée par ordinateur (CAO). En effet, avec des règles de PLU plus strictes et des exigences administratives renforcées, il n’est plus possible de présenter des documents dessinés à la main comme cela se faisait auparavant.
Préparation avant l’élaboration d’un plan de masse
Avant de réaliser un plan de masse, il est important d’étudier attentivement les régulations en vigueur pour assurer la compatibilité avec celles-ci. Pour cela, il faut :
- Avoir des mesures précises concernant la forme et l’altimétrie du terrain.
- Faire appel à un géomètre-expert si vous ne disposez pas d’une carte existante ou si la configuration de la parcelle a changé.
Comment réaliser un plan de masse en suivant les étapes ci-dessus ?
Après avoir étudié les régulations et obtenu les mesures nécessaires, vous pouvez créer votre plan de masse :
- Utilisez un logiciel de CAO adapté pour dessiner le plan de masse initial, représentant l’état actuel du terrain et des bâtiments existants.
- Intégrez les éléments requis par les règlements d’urbanisme, tels que les réseaux, les limites de propriété et les aménagements intérieurs et extérieurs.
- Élaborez le plan de masse projeté, en intégrant les nouvelles constructions, démolitions ou modifications prévues dans votre projet.
- Annotez les dimensions réelles sur la représentation en trois dimensions, conformément à l’article R.431-9 du Code de l’urbanisme.
- Veillez à ce que le plan de masse soit clair, précis et conforme aux régulations en vigueur pour faciliter son approbation par les autorités locales.
En suivant ces recommandations, vous serez en mesure de créer un plan de masse unique et original qui respecte les règles d’urbanisme en 2023, augmentant ainsi les chances d’acceptation de votre demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux.
