La copropriété implique de répartir la propriété d’un immeuble entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. Ce principe d’habitat collectif engendre des responsabilités administratives et financières. Des règles sont alors établies afin de garantir l’harmonie de la collectivité. À cet effet, la loi du 10 juillet 1965 régit le régime juridique de la copropriété en France. Quelles sont donc les règles de l’habitat collectif dans une copropriété ?
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété régit les règles de vie pratique et les règles de gestion.
Les règles de vie pratique
Sont incluses dans les règles de vie pratique :
- les conditions d’utilisation des espaces classés « parties communes », dont les couloirs, la chaudière, les canalisations, les garde-corps, le jardin, le garage et le local à vélo,
- les conditions d’utilisation des parties privatives telles que l’interdiction d’accrocher du linge sur les fenêtres ou la limitation de travaux à certaines périodes de l’année,
- la destination de l’immeuble qui constitue l’usage pour lequel on a conçu le bien (usage d’habitation ou usage professionnel).
Le règlement de propriété peut également énumérer les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. Les premières concernent les parties du bâtiment que seuls certains copropriétaires utilisent. Quant à celles citées en second lieu, ce sont les parties utilisées par un lot de copropriété, mais qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires.
Les règles de gestion
Selon Foncia, le règlement de copropriété détermine l’organisation de la copropriété incluant la répartition des charges et la méthode de calcul pour déterminer les quotes-parts. On parle ici de la fraction de part des parties communes rattachées à un lot. L’organisation concerne également des règles concernant l’administration des parties communes. Vous pouvez aussi compter la tenue de l’état descriptif de division du bâtiment qui identifie chaque lot de copropriété. Ce document concerne un espace du bâtiment comportant une partie privative et une quote-part des parties communes.
Les obligations des copropriétaires
De toute évidence, les copropriétaires ont également des obligations.
Suivre le règlement de copropriété
Nous savons que le règlement de copropriété détermine les conditions d’utilisation des parties privatives et communes. Il concerne également les règles relatives à l’administration et à la gestion des parties communes.
À cet effet, ce document est obligatoire pour toute copropriété. Il détermine les obligations de chaque copropriétaire et agit comme un véritable contrat. Les règles incluses dans le document s’imposent donc à tous et ne peuvent être modifiées qu’en assemblée générale.
Ne pas déroger à la destination de l’immeuble
Respecter la destination de l’immeuble contribue à faciliter la définition des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives. En l’occurrence, l’exercice d’une activité commerciale peut être interdit ou autorisé. Cependant, même s’il est autorisé, il peut y avoir des exclusions mentionnées dans une clause pour certaines activités.
En principe, le règlement de copropriété indique si l’immeuble est uniquement destiné à l’habitat. Cependant, si l’un des copropriétaires est par exemple médecin et décide d’utiliser son appartement pour y installer son cabinet, il est nécessaire de demander l’autorisation de l’assemblée générale. Cette dernière peut accepter exceptionnellement, même si le règlement l’interdit. Avant d’autoriser une activité commerciale quelconque dans l’immeuble, il est préférable d’attendre l’accord écrit de la copropriété.
Respecter les règles concernant les parties communes
Les parties communes sont les parties utilisées par tous les copropriétaires. Selon le règlement de copropriété, il est possible d’autoriser l’usage exclusif d’une partie commune à un seul copropriétaire. Celui-ci ne peut cependant pas exercer un droit de propriété dessus. La partie reste donc commune. Cette situation peut concerner un jardin, une terrasse ou une cour d’intérieur.
Même si vous êtes le seul à utiliser un espace dans la propriété, vous ne pouvez pas y faire tout ce que vous désirez. À cet effet, il est nécessaire de demander l’autorisation de l’assemblée générale pour réaliser une construction sur la zone par exemple.
Respecter les règles concernant les parties privatives
Une partie privative est exclusivement réservée à l’usage de son copropriétaire. Il peut ainsi effectuer des transformations dans cette zone dans la mesure où les aménagements ne causent pas de dommage aux parties communes. Les travaux ne doivent pas non plus porter atteinte à l’harmonie de la résidence.
Notez qu’il est également possible de vendre ou de mettre en location vos parties privatives. Tout cela doit cependant se faire dans le respect du règlement de copropriété. Ainsi, il est nécessaire de se conformer à l’usage affecté à l’immeuble et de ne pas causer de trouble anormal de voisinage. Si vous dérogez à ces règles, votre responsabilité civile peut être engagée.
Payer les charges de copropriété
En tant que copropriétaire, vous devez également payer les charges de copropriété. À défaut, vous encourez différentes procédures que le syndic ou les autres copropriétaires peuvent entreprendre.
Il existe deux catégories de charges. Il faut d’abord compter les charges spéciales qui sont réparties en fonction de l’usage de chaque copropriétaire. Celles-ci concernent notamment le service collectif et les éléments d’équipement commun. Ensuite, il faut considérer les charges générales incluant la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble. Celles-ci sont réparties selon les tantièmes.
Les charges prennent une place de plus en plus importante dans le budget des copropriétaires. Il existe cependant des solutions permettant d’alléger ces charges que vous trouverez facilement sur internet.
Accepter la réalisation des travaux votés
Les copropriétaires peuvent décider à la majorité absolue de réaliser des travaux d’intérêt général sur les parties communes ou privatives. À l’issue du vote, il n’est plus possible de contester les travaux.
Si les travaux portent préjudice à certains copropriétaires, ceux-ci peuvent réclamer une indemnité. Tous les copropriétaires doivent participer à ce dédommagement de la même manière que le coût des travaux.
Selon la loi, il existe des travaux auxquels les copropriétaires doivent laisser libre accès à leurs parties privatives. Ce sont notamment :
- les travaux légalement obligatoires,
- la réalisation d’ouvrages permettant de garantir la mise en conformité du bâtiment avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement,
- la pose de canalisations ou de gaines dans les parties communes,
- les travaux de rénovation énergétique et de réduction des gaz à effet de serre,
- les travaux destinés à individualiser les contrats de fourniture d’eau,
- la suppression des vide-ordures pour des raisons d’hygiène,
- les travaux d’amélioration, de transformation d’éléments d’équipement et d’adjonction de nouveaux éléments,
- les travaux d’aménagement ou de création de locaux destinés à l’usage commun,
- les aménagements en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.
Il est important de noter qu’afin d’éviter aux copropriétaires de payer un montant considérable d’un seul coup, les copropriétés sont désormais contraintes de détenir des fonds de travaux.
Le syndic de copropriété
Le syndic de copropriété s’occupe de la gestion administrative et financière de la copropriété, et assure la bonne tenue de l’immeuble. Il est élu par les copropriétaires pour une durée de 1 à 3 ans durant une assemblée générale.
Le rôle du syndic
Le syndic est tenu de convoquer et de tenir les assemblées générales. Il lui incombe également d’ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires. Il tient aussi à jour la comptabilité et les documents administratifs de la copropriété tels que le carnet d’entretien, la fiche synthétique et le diagnostic technique. Il collecte les charges de copropriété et les provisions pour le fonds de travaux grâce à l’envoi d’appels de fonds. Il s’occupe également du recouvrement des impayés et de bien d’autres activités.
Les catégories de syndic
Selon la loi du 10 juillet 1965, il existe trois catégories de syndic selon le modèle de gestion d’une propriété. En premier lieu, nous pouvons trouver le syndic professionnel. Ici, les copropriétaires confient la gestion de la copropriété à une société externe sous paiement d’honoraires. Faites cependant attention, car ce type de syndic facture les frais annexes pour toute prestation non compris dans le contrat. C’est notamment le cas pour l’édition d’un état daté ou d’un pré-état daté ainsi que pour la réalisation de travaux dans la copropriété.
Nous pouvons ensuite citer le syndic bénévole. Il s’agit en fait d’un copropriétaire détenant la fonction de syndic. Il peut bénéficier d’une rémunération sur décision des copropriétaires en assemblée générale, et ce, à la majorité absolue.
Enfin, nous pouvons compter le syndic coopératif. Puisque le conseil syndical s’occupe de la gestion de la copropriété, le président du conseil devient le syndic. Il s’appelle alors président-syndic. Il est possible de répartir librement les tâches de gestion entre les conseillers syndicaux selon leurs affinités et leur disponibilité.
Que faut-il retenir des règles de l’habitat collectif ?
Le règlement de copropriété est un document obligatoire à tenir, quel que soit le régime de copropriété choisi. Il définit les règles de vie pratique et les règles de gestion au sein de l’immeuble. Parmi les obligations des copropriétaires, nous pouvons trouver le suivi du règlement de copropriété et la non-dérogation à la destination de l’immeuble. Il est également important de respecter les règles concernant les parties communes et privatives.
Le paiement des charges de copropriété et l’acceptation de la réalisation de travaux votés figurent également sur la liste de ces obligations. Enfin, notez que le syndic de copropriété a de nombreuses responsabilités. Il existe trois types de syndics qui se différencient selon le modèle de gestion de la propriété.
