La construction d’une maison ou la vente d’un terrain repose sur des règles établies dans chaque commune et région. Ce projet doit forcément tenir compte du plan cadastral. C’est un document qui indique l’emplacement des propriétés et des bâtiments dans le cadre d’un territoire donné. Il montre aussi les limites entre les propriétés, ainsi que les voies publiques, les clôtures et les limites de zones géologiques et hydrogéologiques. Le plan cadastral est le document par excellence pour s’informer sur un bien foncier.
Qu’est-ce qu’un plan cadastral et que montre-t-il ?
Lorsqu’on parle de plan cadastral, on parle habituellement de « plan cadastral à grande échelle ». Il s’agit d’une carte qui montre une zone géographique entière (un village ou une ville), avec ses limites et les caractéristiques du terrain (bâtiments, immeubles, voies publiques, etc.). Les plans cadastraux à petite échelle représentent chaque lot de terrain dans le village ou la ville concernés.
Ainsi, il s’agit d’une cartographie territoriale qui fixe les dimensions parcellaires de chaque espace bâti ou non sur une superficie donnée. C’est un plan qui met en évidence les limites et l’ossature des terrains dans chaque commune afin d’orienter les propriétaires et les potentiels acquéreurs de terrain.
Le cadastre définit donc les caractéristiques du terrain pour d’éventuels travaux de construction. Un plan cadastral renseigne le futur propriétaire sur les informations relatives au terrain en vente ainsi que ceux de son voisinage. Il fournit également toutes les données identitaires des différents propriétaires terriens dans une zone. En tenant compte de son origine, ce document est conçu notamment pour le calcul de l’imposition. Il a été instauré au 19e siècle par Napoléon Bonaparte dans le but de mettre un terme aux disparités dans le système d’imposition à l’époque.
En tant qu’architecture de découpage et de zonage foncier, le plan cadastral montre tous les terrains disponibles dans un environnement spécifique. Il est recommandé à tout nouvel acquéreur de terrain ou aux personnes désireuses de mener un projet de construction de se renseigner sur la situation du terrain, avant de lancer la moindre initiative.
Cette précaution permet d’être à jour en termes d’informations sur les différents détails concernant la parcelle. Un plan cadastral sert de guide sur la connaissance des terrains dans une commune. Il peut d’ailleurs permettre de déterminer la valeur marchande d’une parcelle dans une zone.
Comment un plan cadastral est-il créé ?
Un plan cadastral est créé par une personne désignée par le président du tribunal de grande instance (TGI). Cette personne est appelée « expert judiciaire ». Elle réalise un relevé topographique du terrain à partir des documents fournis par le demandeur. Elle peut également utiliser des photos satellites pour mieux déterminer la forme du terrain et obtenir d’autres informations pertinentes.
Il existe plusieurs types de plans cadastraux. Le plan cadastral à l’échelle 1/5000 est conseillé pour résoudre les litiges immobiliers ou encore pour réaliser des travaux. Le plan cadastral à l’échelle 1/100000 sert à une consultation plus globale de la commune et des infrastructures qui y sont implantées (assainissement collectif, voies d’accès…).
Ce document est un extrait de page du grand registre de découpage territorial du Plan Local d’Urbanisation (PLU). En effet, le PLU est un projet d’urbanisation et de développement qui vise à énumérer les conditions d’aménagement et le droit des sols à l’étage communal et intercommunal.
Dans le cadre d’un achat ou d’une construction, il est impératif de consulter le PLU. Pour cela, vous pouvez vous renseigner sur les démarches pour demander un PLU dans une mairie ou en ligne. Cette précaution est nécessaire, puisqu’elle vous permet d’avoir une idée bien précise des spécificités d’aménagement en vigueur dans une commune.
Le PLU détermine les différents plans de zonage en apportant des données sur :
- les sites de construction,
- les sites urbains et ruraux,
- les espaces réservés pour des projets spécifiques,
- les différents tracés de route,
- tous les projets d’urbanisation communaux ou intercommunaux.
Par conséquent, il s’agit non seulement de mettre toutes les informations relatives à la parcelle, mais aussi d’énumérer les conditions d’installation et de construction sur le terrain.
Le PLU conditionne et impose les directives en matière de construction, vente et achat de terrain. Autrement dit, le plan cadastral est créé en fonction du PLU. Il peut être consulté par différents publics : les particuliers qui souhaitent acheter un terrain ou construire une maison, les professionnels du bâtiment (architectes, architectes d’intérieur…) et même les administrations publiques.
Comment le plan cadastral est-il utilisé dans l’immobilier ?
Le plan cadastral est un document officiel qui décrit la situation de votre propriété au regard de la loi. Il contient toutes les informations sur votre terrain et vous permettra de connaître le cheminement des frontières de votre propriété. Il vous assurera aussi que ces dernières sont en conformité avec le droit.
Présenter ce document est utile à plusieurs niveaux. Dans le secteur de l’immobilier, il sert surtout de repère. Il est impossible de déterminer la valeur d’un bien foncier dans une commune sans se référer à ce document.
Une parcelle cadastrale dans une zone urbaine n’aura certainement pas la même valeur qu’une autre dans une zone agricole. En dehors de la possibilité de déterminer la valeur marchande des parcelles, le plan cadastral est également utilisé dans le processus de construction. En effet, les permis de construire et de lotir sont délivrés uniquement lorsqu’ils respectent les conditions fixées par le PLU.
Si ce dernier exige la construction d’un type particulier de maison dans le cadre d’un projet d’urbanisation, les promoteurs immobiliers devront en tenir compte dans la réalisation de leur maquette. Dans le cas contraire, la requête de permis de construire sera rejetée par l’autorité municipale de tutelle. Par ailleurs, le plan cadastral est utilisé dans l’immobilier pour la mise en conformité des travaux de construction à réaliser. Il permet ainsi aux agents immobiliers de se conformer aux standards de construction recommandés par le PLU.
Comment obtenir une copie de votre plan cadastral ?
Un plan cadastral est établi par le service public foncier (SPF) pour tout bien immobilier détenu par une personne physique ou morale qui en est propriétaire ou usufruitière. Lorsque vous achetez une maison ou un terrain, il est nécessaire de faire construire une copie du document afin d’obtenir le permis d’urbanisme et l’autorisation des services publics (au titre du SPF).
Ce document peut être demandé à la mairie de votre commune, en présentant une demande écrite accompagnée d’un justificatif d’identité. Vous pouvez aussi vous rendre dans votre centre des impôts. De façon beaucoup plus pratique, la demande de copie du plan cadastral peut se faire également en ligne sur le site gouvernemental dédié à cet effet. Par ailleurs, il existe la possibilité d’obtenir une copie du cadastre sur des sites internet municipaux ou spécialisés dans les démarches administratives au profit des particuliers.
Pour ce faire, un formulaire sera mis à votre disposition. Vous allez y insérer vos informations personnelles ainsi que les références de la parcelle. La copie vous sera délivrée après vérification et conformité des données.
Quels sont les avantages d’un plan cadastral pour votre propriété ?
Ce document vous permet de connaître la position exacte de votre logement sur le territoire français. Il permet également de vérifier si votre propriété est bien située dans la zone dont elle relève et si la carte foncière correspond à la réalité géographique.
En effet, grâce au plan cadastral, vous êtes en mesure de réaliser des travaux de construction sur votre terrain sans craindre de dépasser les limites. De plus, il vous permet de compléter votre dossier de demande de permis de construire. Par ailleurs, des erreurs administratives peuvent facilement survenir dans le cadre du calcul de l’imposition. Il vous servira donc à faire des réclamations pour d’éventuelles corrections.
Selon les agents immobiliers, les ventes de propriétés s’effectuent plus aisément avec ce document. Les maisons disposant d’une copie de leur plan cadastral inspirent plus confiance aux acquéreurs.
Y a-t-il d’autres documents du registre foncier à connaître ?
À l’instar du plan cadastral, plusieurs documents sont importants dans le registre foncier. Il y a notamment le Règlement national d’urbanisme (RNU) et le Certificat d’urbanisme (CU). Ce sont les documents les plus utiles dans le régime foncier non seulement pour les propriétaires terriens, mais aussi pour les promoteurs immobiliers.
Le RNU est un document qui fait office de guide en absence des documents d’urbanisme comme le PLU. Il sert donc à doter les communes des règles basiques d’aménagement. Il fixe les modalités de construction et prévoit les dispositions dans le cadre des différents travaux d’aménagement et d’urbanisation. Toutefois, un document comme le PLU dans une commune rend le RNU nul. Il n’est de mise dans une commune qu’en absence d’un document tel que le PLU.
Parmi les autres documents importants du registre foncier, il y a aussi le CU. C’est un document qui vous oriente sur les éventuels travaux immobiliers à réaliser dans une zone spécifique. Les opérateurs immobiliers se fient donc au CU pour savoir si leur projet de construction est réalisable. Il existe par ailleurs deux sortes de CU que sont :
- le CU d’information,
- le CU opérationnel.
Comme vous pouvez le voir, le plan cadastral reste l’un des documents incontournables du registre foncier. Il permet de connaître la situation géographique et le classement de votre propriété. Il est utilisé pour l’identification des droits en vigueur sur votre bien. Il est donc très important d’avoir une copie de ce document pour tout ce qui concerne le terrain et la maison. Vous pouvez l’obtenir en vous rendant dans votre mairie ou plus facilement en faisant une demande en ligne.
