Lors de la revente d’un bien immobilier (logement, immeuble, terrain, etc.), il est possible de réaliser une plus-value. En fonction du type de propriété et de la situation personnelle du vendeur, le profit obtenu peut faire l’objet d’une imposition ou d’une exonération fiscale. Pour obtenir une estimation de vos bénéfices et des taxes qui s’y appliquent, il est conseillé d’effectuer une simulation de plus-value immobilière. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette opération.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière équivaut à la différence entre le prix de vente et le coût d’achat d’une propriété. Il s’agit concrètement du gain que vous réalisez après avoir cédé votre bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’un appartement, d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir.
Méthode de calcul de la plus-value immobilière
Pour calculer le bénéfice résultant d’une transaction immobilière, vous devez avant tout déterminer, sous la supervision d’un notaire, le prix réel de cession. Mentionné dans un acte officiel, ce montant est minoré des frais liés à la TVA, à la main levée, aux diagnostics obligatoires, etc. Notez que tous les éléments déduits du coût de vente doivent être justifiés par les pièces administratives correspondantes. Une fois le prix de cession déterminé, vous devez fournir les factures ou les preuves du prix initial d’acquisition de la propriété. Il est majoré des droits d’enregistrement, de la TVA, des dépenses de travaux ainsi que des autres charges et indemnités versées au premier vendeur. Le notaire calcule ensuite la plus-value imposable ou brute avant d’en déterminer la valeur nette.
Dans ce dernier cas, il applique une taxe de 19,2 % au titre de l’impôt sur le revenu (IR), en plus des prélèvements sociaux dont le taux équivaut à 17,2 %. Pour les bénéfices bruts excédant 50 000 euros, une surtaxe allant de 2 % à 6 % s’applique lors de la cession du bien. Cette imposition ne concerne toutefois que les ventes conclues après le 1er janvier 2013. N’hésitez pas à faire une simulation de plus-value immobilière afin de connaître le montant de votre profit ainsi que la taxation qui en résulte avant de céder votre bien. Il faut par ailleurs savoir qu’au bout d’une certaine période de possession du logement, la part de la plus-value soumise aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu diminue. Un abattement fiscal de 6 % s’applique alors lorsque vous détenez le bien depuis au moins 6 ans. Au-delà de la 22e année de possession, la taxe au titre de l’IR s’annule.
Les plus-values exonérées
En principe, la plus-value immobilière est imposable, mais certaines conditions particulières vous donnent la possibilité de bénéficier d’une exonération. Les principaux dispositifs d’allègement fiscal sont liés non seulement à la nature du bien cédé, mais également à la qualité du propriétaire et de l’acquéreur. Vous ne paierez aucun impôt dans les cas suivants :
- vente d’une résidence principale et des dépendances (garages, cours, aires de stationnement, etc.),
- cession immobilière dont le prix est inférieur à 15 000 euros,
- revente d’un logement sinistré,
- vente de biens détenus depuis plus de 30 ans.
De plus, la plus-value immobilière n’est pas imposable lorsque vous vendez votre bien à un organisme gérant des logements sociaux. Il en est de même lorsque la résidence est expropriée pour cause d’utilité publique ou cédée à un opérateur privé souhaitant réaliser ou achever des habitats dans un but social.
Comment faire une simulation de plus-value immobilière ?
La simulation de la plus-value immobilière vise à connaître la rentabilité de votre bien et à déterminer la fiscalité à laquelle vous êtes soumis à la suite d’une cession. Cette analyse s’effectue grâce à un outil de calcul en ligne comportant plusieurs champs à renseigner. Vous devez ainsi indiquer la durée de détention du logement (date d’acquisition), le prix d’achat du bien, le coût de cession ainsi que la date et le lieu prévus pour l’opération. Il est par ailleurs nécessaire de préciser si le bien représente ou non votre résidence principale au moment de la transaction immobilière.
Pour obtenir avec exactitude la plus-value imposable, vous devez renseigner les frais de notaire, les droits d’enregistrement ainsi que les éventuelles dépenses pour travaux. Des champs spécifiques sont aussi prévus pour les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie. Une fois vos informations fournies, l’interprétation de votre résultat vous est transmise par mail. Certaines plateformes de simulation mettent à votre disposition des conseillers en gestion de patrimoine qui se chargent de répondre à vos interrogations. Vous obtenez ainsi des renseignements précis sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux qui s’appliquent à votre situation.
Quels sont les facteurs qui influencent le taux d’appréciation d’un bien immobilier
Pour apprécier et déterminer la valeur d’un logement, les agents immobiliers et les notaires tiennent compte d’un ensemble de critères dont le plus important est la localisation du bien. Si ce dernier se situe à proximité des écoles, des commerces et des transports en commun, il sera davantage valorisé lors de la vente. À l’inverse, si la résidence est isolée des infrastructures urbaines, un impact négatif s’observe sur son prix de cession. Le taux d’appréciation d’une propriété immobilière est également influencé par son état. Dans le cas où d’importants travaux de rénovation sont à réaliser dans le logement, les acquéreurs auront tendance à négocier ou à revoir à la baisse le prix de vente. Vous risquez ainsi de réaliser une moins-value si votre bien est en mauvais état. À l’opposé, si le bien est rénové avant sa mise en vente, son prix de cession peut être légèrement revu à la hausse. Pour déterminer le coefficient d’un bien immobilier, il est important de tenir compte des variables suivantes :
- la catégorie (neuf ou ancien),
- l’usage (habitation, industrialisation, activité commerciale, bureau, etc.),
- le standing (haut, normal, moyen),
- la surface en mètres carrés,
Le style d’architecture, le nombre de pièces et l’environnement du logement sont autant de facteurs influençant son prix. Sur le plan macro-économique, des données impactent par ailleurs positivement ou négativement la valeur vénale de la propriété à vendre. Il s’agit notamment de la fiscalité immobilière, du taux d’emprunt bancaire ainsi que des politiques d’accès à la propriété et aux biens en location.
Les avantages et les inconvénients de la simulation de la plus-value immobilière
La simulation de la plus-value immobilière vous donne non seulement une idée de la rentabilité de votre propriété, mais elle vous permet également de connaître le régime d’imposition correspondant à votre opération de vente. Après avoir renseigné les champs de l’outil de calcul, vous obtenez des informations sur l’ancienneté de votre bien, sa valeur vénale, le bénéfice à réaliser ainsi que les taux d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux qui seront appliqués lors de la cession. Grâce à la simulation de la plus-value, vous pourrez appliquer une stratégie patrimoniale visant à réduire le montant de vos impôts.
Par la même occasion, vous évitez les surtaxes qui réduisent considérablement vos profits. Vous bénéficiez par ailleurs de l’assistance en permanence d’un conseiller qui vous oriente durant la transaction immobilière. Il est également possible que certains outils de simulation de la plus-value fournissent une interprétation erronée. Cette déconvenue s’observe généralement sur les plateformes de calcul peu fiables. Nous vous conseillons ainsi de comparer les simulateurs proposés sur internet afin de choisir celui qui enregistre de nombreux avis positifs. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un agent immobilier. En plus de déterminer avec précision votre plus-value immobilière, ce professionnel saura vous aider à trouver un acquéreur et à conclure la vente de votre bien.
