Le viager est une solution d’investissement immobilier qui séduit de plus en plus d’investisseurs en France. Il en existe deux types principaux : le viager libre et le viager occupé. Chacun présente des avantages et des inconvénients, mais comment choisir entre les deux ? Dans cet article, nous vous présentons les différences majeures entre le viager libre et le viager occupé afin de vous aider à prendre la meilleure décision.
Qu’est-ce que le viager libre et le viager occupé ?
Avant d’évoquer leurs différences essentielles, il est important de bien comprendre ce que sont le viager libre et le viager occupé.
Viager libre
Le viager libre est une forme de vente immobilière où l’acheteur peut jouir du bien dès la transaction conclue, sans attendre que le vendeur quitte les lieux. En contrepartie, l’acheteur doit verser une rente à vie au vendeur, appelée bouquet viager. Le montant de cette rente dépend notamment de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et d’autres facteurs.
Viager occupé
Dans un viager occupé, le vendeur continue à habiter le bien après la vente, généralement jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite. En échange de cette occupation, l’acheteur verse un bouquet viager moins important que dans le cas d’un viager libre, compensant ainsi la limitation de son droit de jouissance.
Différences principales entre le viager libre et le viager occupé
Les différences majeures entre ces deux types de vente en viager sont les suivantes :
- L’occupation du bien immobilier.
- Le montant du bouquet viager.
- La répartition des charges de copropriété et autres dépenses.
- L’importance de l’espérance de vie pour structurer et évaluer l’investissement.
Occupation du bien immobilier
C’est sans doute LA différence la plus importante entre le viager libre et le viager occupé. Dans le premier cas, l’acheteur peut jouir pleinement de son achat dès la conclusion de la transaction, tandis que dans le second cas, il doit attendre la libération complète du bien par le vendeur avant de pouvoir en profiter ou le mettre en location.
Montant du bouquet viager
Du fait de leur différence d’occupation susmentionnée, le viager occupé implique un bouquet viager généralement moins élevé que celui d’un viager libre. L’écart entre les deux varie en fonction de plusieurs éléments, tels que l’âge du vendeur, la valeur du bien et la durée prévisionnelle d’occupation estimée. N’hésitez pas à comparer les offres disponibles et à faire des simulations pour vous rendre compte des variations possibles.
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Charges de copropriété et autres dépenses
Dans le cas d’un viager libre, c’est l’acheteur qui prend généralement en charge la totalité des frais liés au bien immobilier : taxes foncières, charges de copropriété, travaux, etc. En revanche, dans un viager occupé, certaines dépenses peuvent être partagées entre l’acheteur et le vendeur, notamment :
- Les gros travaux liés à la copropriété, comme les réfections de toiture ou les aménagements d’accessibilité aux personnes handicapées.
- Les charges locatives courantes, telles que l’entretien des parties communes ou la gestion de la copropriété. Il est important de déterminer précisément quelle proportion est à la charge de chaque partie, soit par accord mutuel, soit en passant par une clause contractuelle.
Importance de l’espérance de vie
L’importance de l’espérance de vie du vendeur sur la rentabilité de l’investissement se manifeste différemment dans le viager libre et le viager occupé. Dans le premier cas, l’acheteur peut jouir pleinement du bien dès la transaction conclue et, par conséquent, l’espérance de vie du vendeur influe moins sur le rendement financier. Dans le second cas, l’acheteur doit attendre que le vendeur quitte les lieux pour pouvoir tirer des revenus locatifs ou réaliser une revente éventuelle, et la durée d’attente reste incertaine.
Faire un choix selon vos besoins et votre profil d’investisseur
Il n’y a pas de réponse unique sur le choix entre viager libre et viager occupé. Tout dépend de votre profil d’investisseur et de vos objectifs financiers à long terme. Voici quelques critères qui peuvent vous aider à orienter votre décision :
- Le montant du bouquet viager : Si vous disposez d’un budget limité, un viager occupé peut être plus accessible en raison de son bouquet viager réduit.
- Votre besoin d’habiter le bien immédiatement : Si vous recherchez avant tout un logement pour vous-même, privilégiez le viager libre pour profiter du bien dès l’achat.
- La rentabilité locative souhaitée : Le risque lié à l’espérance de vie du vendeur étant moins important dans un viager libre, il convient mieux aux investisseurs soucieux d’optimiser leur rentabilité locative.
- La flexibilité patrimoniale : Un viager occupé offre une plus grande flexibilité en ce qu’il permet de récupérer le bien à une date ultérieure – notamment après le départ du vendeur – et/ou de couvrir un capital disponible fluctuant grâce au paiement de la rente viagère.
En somme, le choix entre viager libre et viager occupé dépendra principalement de vos objectifs financiers, de votre situation personnelle et des opportunités qui s’offrent à vous. N’hésitez pas à consulter des professionnels du secteur pour obtenir un accompagnement personnalisé dans votre démarche d’investissement en viager.
