Lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, il existe de nombreux examens à réaliser pour prouver l’intégrité des lieux avant la transaction. Parmi ceux-ci figure l’état des risques de pollution des sols ou ERPS. Il faut comprendre que la pollution des sols peut avoir de graves conséquences sur la qualité de l’air et de l’eau, pouvant nuire à la santé des futurs occupants. Il est donc primordial de réaliser ce diagnostic pour vous assurer que le bien immobilier est sûr et sain. Voici comment la pollution des sols est diagnostiquée.
La pollution des sols : un diagnostic obligatoire pour de nombreuses raisons
Le diagnostic de pollution des sols est obligatoire lors de toute transaction de bien immobilier. Le but est d’informer l’acquéreur potentiel sur les éventuelles pollutions du sol pouvant avoir un impact sur l’environnement et les occupants du bien en question. Cette obligation est régie par plusieurs réglementations dont :
- la loi Grenelle 2 (loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010),
- l’article 73 de la loi ALUR,
- l’article L125-6 et l’article L125-7 du Code de l’environnement.
Des sols pollués contiennent en effet des substances toxiques pouvant contaminer l’eau et l’air ainsi que la faune et la flore locales. Les conséquences de cette contamination sont multiples (maladies respiratoires, infections cutanées, cancers…) et ne doivent en aucun cas être prises à la légère.
Voilà pourquoi il est impératif de réaliser le diagnostic de pollution des sols. Dans un premier temps, cet examen permet d’identifier les éventuelles contaminations et de mesurer leur ampleur. Par la suite, les résultats seront utilisés pour déterminer les mesures de précaution à prendre et les travaux qui s’imposent pour dépolluer les lieux. La vente du bien immobilier ne peut se faire que si le diagnostic ne révèle plus aucun danger pour les futurs propriétaires du bien.
Quels sont les procédés employés pour diagnostiquer la pollution d’un sol ?
Il convient de respecter scrupuleusement les méthodes de diagnostic de pollution des sols pour s’assurer de la sécurité d’un bien immobilier. Pour des raisons de conflits d’intérêts, le professionnel qui réalise cet examen ne doit pas être affilié au vendeur, à l’acquéreur, ni à une entreprise de dépollution ou de décontamination. En d’autres termes, celui-ci doit être entièrement indépendant pour que les comptes-rendus puissent être considérés comme objectifs et authentiques.
Pour diagnostiquer la pollution d’un sol, il faut commencer par analyser l’historique du terrain. Cette étape consiste à connaître toutes les activités qui ont eu lieu sur le sol en question et les éventuelles contaminations connues. Cela permet également d’orienter les prochaines méthodes de diagnostic à réaliser.
Ensuite, le professionnel procède au prélèvement d’échantillons du sol, de l’eau et de l’air pour détecter la présence de substances toxiques et mesurer leur concentration. À titre d’information, les substances polluantes qu’il faut identifier lors d’un diagnostic de pollution sont notamment les métaux lourds (nickel, plomb, cuivre, mercure…) et les hydrocarbures (solvants, goudrons, carburants…).
En plus des études physico-chimiques, d’autres méthodes géophysiques peuvent aussi être mises en œuvre pour détecter les variations de structure du sol, indiquant alors la présence de contaminations. Non invasifs et non destructifs, ces procédés peuvent comprendre l’utilisation de radar et d’appareils électromagnétiques dans le but de détecter les pollutions à grande échelle.
Quel budget compter pour votre diagnostic ?
Le coût d’un diagnostic de pollution des sols peut varier en fonction de plusieurs facteurs. Le budget à allouer peut aller de 900 à 3 000 euros, voire plus selon :
- la taille du terrain et ses antécédents de pollution,
- la situation géographique,
- les tarifications du diagnostiqueur,
- les méthodes de diagnostic choisies,
- les activités à risque que doit entreprendre le diagnostiqueur.
Ce coût peut encore augmenter s’il s’avère que le sol est pollué et qu’il faut entreprendre des travaux de décontamination afin de remédier au problème. Il faut alors compter le prix de la mise en place des barrières de confinement, des divers traitements à faire sur le sol contaminé, des procédés de dépollution et du retrait des déchets toxiques.
Bien que le coût d’un diagnostic de pollution des sols soit relativement élevé, il ne faut jamais trop regarder le budget à allouer à ces travaux en choisissant un professionnel qui propose un tarif plus bas. Pour garantir la fiabilité, la précision et la complétude des résultats, il est recommandé d’opter pour un diagnostiqueur qualifié et compétent. Les indemnisations peuvent s’avérer très onéreuses dans le cas où le terrain vendu renferme encore des substances dangereuses pour la santé des occupants.
Les mesures et les travaux éventuels à envisager selon les résultats du diagnostic
Si le diagnostic ne révèle aucune substance toxique, la transaction immobilière peut se faire en toute légalité. Dans le cas contraire, il faut envisager des travaux de dépollution sur le terrain et attester son intégrité avant la vente. Les mesures à mettre en place dépendront de la nature et de l’ampleur de la contamination, ainsi que des réglementations en vigueur dans la région où se situe le bien immobilier.
Il convient d’abord de procéder à la localisation de la zone contaminée. Après cela, il faut mettre des barrières de confinement autour de cet espace pour limiter la propagation des substances toxiques détectées. Viennent ensuite la dépollution et la décontamination, dont les techniques varient selon le type de pollution. Entre autres, le professionnel peut effectuer l’élimination des pollutions par bio-remédiation (dépollution biologique), par stabilisation ou par incinération. Enfin, les résidus de déchets toxiques doivent être évacués au moyen d’équipements dédiés, puis acheminés vers un centre de traitement spécialisé.
Quels sont les autres diagnostics immobiliers à prévoir ?
En plus de l’étude de la pollution des sols, il existe d’autres diagnostics immobiliers à faire lors de l’achat ou de la vente d’un bien. Prévoyez notamment :
- le diagnostic amiante,
- le diagnostic termites,
- le diagnostic plomb,
- le diagnostic gaz,
- le diagnostic électrique,
- le diagnostic assainissement non collectif,
- le diagnostic bruit,
- le diagnostic de performance énergétique,
- le diagnostic loi Carrez,
- le diagnostic loi Boutin.
Bien évidemment, le but de ces examens reste d’assurer la sécurité, la santé et le confort des futurs occupants. Cela dit, le vendeur peut aussi utiliser les résultats comme arguments de vente afin d’augmenter le prix du bien.
